היטל השבחה

היטל השבחה הוא תשלום חובה הנדרש מבעל מקרקעין או מחוכר לדורות על ידי הוועדה המקומית אשר אישרה תוכנית והביאה בכך לעליית שווי המקרקעין שלו.
יש להדגיש, כי החובה לתשלום ההיטל היא על הבעלים או החוכר לדורות, ולמרות שניתן לקבוע בחוזה מכר כי הקונה ישלם היטל זה – עדיין מדובר בהסדר פנימי בין הצדדים, אשר אינו מחייב את הועדה המקומית.
היטל השבחה מוטל על בעל נכס אשר נהנה מאישור תכנית כלשהי, כגון תכנית מתאר מקומית, שהיא תכנית אשר יש בה התייחסות לתיחום של שטחים, הוראות בנייה, מגבלות בנייה, כאשר אותה תכנית שאושרה ביחס לקרקע של אותו אדם משביחה את הקרקע שלו ומעלה את ערכו.

לפי החוק, "השבחה" היא עלייה בשווי המקרקעין בעקבות אישור תוכנית, מתן הקלה, או התרה של שימוש חורג, שהינו שימוש אשר חורג ושונה מן השימוש שהיה מותר לפני כן, ובעצם שינוי השימוש הנכס הושבח וערכו עלה.
היטל השבחה לא יגבה בגין פעולה לא חוקית של בעל הזכויות בקרקע כגון בנייה ללא היתר, אלא אם כן הוא נתבע על העבירה ובמסגרת ההליך הפלילי ניתן לתבוע גם היטל השבחה.

גובה ומועד התשלום של ההיטל
גובה ההיטל הוא מחצית מעליית השווי של המקרקעין. עליית השווי תיקבע על ידי שמאי מקרקעין של הוועדה המקומית, כאשר לבעלים יש את הזכות להגיש שומה נגדית של שמאי מטעמו, ולהיכנס להליך של דיון על גובה השומה. בתום הדיון בעל המקרקעין ישלם את מלוא הסכום שקבעה הוועדה.

מועד התשלום של ההיטל הוא ביום "מימוש הזכויות" במקרקעין. "מימוש הזכויות" הוא יום מכירת הזכויות במקרקעין או התחלת השימוש במקרקעין בפועל, כפי שהותר לראשונה עקב אישור התכנית שבעקבותיו חל היטל ההשבחה או קבלת היתר לבניה או לשימוש בהם, שלא ניתן לתיתו אלמלא אישור התכנית, מתן הקלה או שימוש חורג שבעקבותיהם חל היטל ההשבחה. מימוש זכויות לא יחשב העברה מכוח דין או העברה ללא תמורה בין אדם לקרובו.

המועד לצורך חישוב שווי ההשבחה, הוא מהיום שבו אושרה התוכנית המשביחה. כך, אם אושרה תכנית משביחה בתקופה של שגשוג בשוק הנדל"ן, אך הנכס עצמו נמכר בתקופה של שפל, יכול גובה ההיטל לעלות אף על השווי הנוכחי של ההשבחה.

מי פטור מהיטל השבחה
קיימים מקרים בהם ניתן לקבל פטור מתשלום היטל השבחה, ביניהם במקרים כגון: שכונות שיקום שמוכרות ע"י הממשלה כמקום למטרת השבחה, כאשר יש אישור בצו של שר הבינוי והשכון ושר הפנים והשבחה למוסדות חינוך, תרבות וספורט.

ערעור על גובה ההיטל
ניתן לערער על ההחלטה על גובה היטל ההשבחה. בעל הקרקע ישכור שמאי פרטי אשר יכין שומה נגדית. בעל הקרקע והוועדה המקומית לתכנון ולבניה יכולים להגיע להסכמה על גובה ההשבחה וההיטל יתוקן בהתאם. אם לא מגיעים להסכמה, ימנו הצדדים שמאי מוסכם שיכריע ביניהם. על החלטת השמאי המכריע ניתן לערער לבית משפט השלום.