מנגנוני הגנה על כספי רוכש או מוכר מקרקעין
מנגנוני הגנה על כספי רוכש או מוכר מקרקעין
עסקת מקרקעין היא בין העסקאות החשובות, אותן מבצע אדם במהלך חייו. מטבע הדברים, עסקה מורכבת כמו רכישה או מכירת דירה טומנת בחובה, סיכון כספי לא מבוטל. הרוכש מצד אחד חושש לשלם כספים רבים, מבלי לקבל את הנכס בסופו של תהליך, ואילו המוכר מצד שני, חושש למסור את זכויותיו בדירה ללא קבלת מלוא התמורה. לאור זאת, ריכזתי במאמר שלפניכם מספר מנגנוני הגנה בהם יש לנקוט בעת ביצוע עסקת מכר.
מנגנוני הגנה לרוכש
- הערת אזהרה בטאבו- הערת אזהרה בטאבו נועדה כדי להתריע בפני צדדים שלישיים המעוניינים בנכס, כי קיימת התחייבות מצד בעל הזכויות בו לעשות בהם עסקה. כמו כן, הערת אזהרה בטאבו תפקידה למנוע מבעל הנכס לעשות עסקה נוגדת עם צד שלישי כלשהו, ללא הסכמת מי שנרשמה עבורו הערת אזהרה. פעולת רישום של הערת אזהרה בטאבו מבטיחה כי לא תאושר שום עסקה נוגדת ללא הסכמה. כמו כן, הערת האזהרה מגינה מפני סיכונים שונים, כגון: עיקולים, פשיטת-רגל וכיוצ"ב, אשר הופכת את הרוכש למעין "נושה מובטח" בכך שהיא מעניקה לו עדיפות על פני נושים אחרים.
- מנגנונים חלופיים להערת אזהרה- כאשר הדירה אינה רשומה בטאבו, אלא בחברה משכנת או במנהל מקרקעי ישראל, יש להגן על זכויות הקונה במנגנון חלופי כגון: משכון ברשם המשכונות או הודעה בדבר העסקה בחברה המשכנת.
- תשלום ראשון בנאמנות- יש לוודא כי התשלום הראשון שינתן ע"י הרוכש יוחזק בנאמנות ע"י ב"כ המוכר, עד לרישום הערת האזהרה בטאבו לטובת הרוכש או משכון ברשם המשכונות.
- תשלומים- יש לשים תשומת לב לכך שתשלומים מסויימים יהיו כפופים לתנאים כגון: הצגת מכתב כוונות מצד הבנק של המוכר, סילוק משכנתא של המוכר, הצגת דוחות עיון נקיים משעבוד וכיוצ"ב. התשלום האחרון הינו בכפוף למסירת החזקה בפועל ומסירת כל המסמכים הנחוצים מאת ב"כ המוכר לצורך רישום הנכס על שם הרוכש.
- חשבון נאמנות- במידה ובמועד מסירת החזקה, אין את כל האישורים הרלוונטים לרישום הנכס על שם הרוכש, יש לדאוג כי ב"כ המוכר יפתח חשבון נאמנות לטובת המוכר. הפקדת היתרה לתשלום לחשבון הנאמנות תיחשב למילוי כל מחוייבויותיו של הרוכש, ותבטיח כי הכסף לא יועבר למוכר, עד אשר לא יתקבלו כל המסמכים הדרושים לרישום הנכס על שם הרוכש.
מנגנוני הגנה למוכר
- יפוי כח לביטול הערת אזהרה- מומלץ להחתים את הרוכש במעמד החתימה על העסקה על יפוי כוח בלתי חוזר לשם ביטול הערת האזהרה. כך במקרה של הפרת חוזה מצד הרוכש, יוכל המוכר לבטל את הערת האזהרה ולמכור את הנכס לצד שלישי.
- תשלום ראשון- יש לודא שעם החתימה על החוזה יופקד בפועל בידי המוכר או בא כוחו, צ'ק בנקאי על סך התשלום הראשון. תשלום זה יבטיח כי במידה והרוכש לא יעמוד בהתחייבויותיו, המוכר יוכל לקזז את הפיצוי המוסכם מסכום זה. מומלץ כי כל התשלומים יהיו בשקים בנקאיים, שהינם ערובה טובה יותר משקים רגילים.
- חתימה על כתב התחייבות לרישום משכנתא- במידה והרוכש נוטל משכנתא, נדרש המוכר לחתום על כתב התחייבות לרישום משכנתא, שנועד להבטיח כי זכויותיו של הבנק ירשמו במקביל לזכויותיו של הרוכש. רצוי שהמוכר יחתום על כתב ההתחייבות, רק לאחר שנשלחו לבנק הערות ותיקונים לכתב ההתחייבות ואושרו על ידו. תיקוני נוסח אלו, שלרוב מתבקשים ע"י ב"כ המוכר, נועדו להגן ולשמור על זכויותיו של המוכר.
- סעיף פיצוי מוסכם- מומלץ להגדיר בחוזה את גובהו של הפיצוי המוסכם בגין איחור בתשלומי הרוכש, או חזרה בו מעשיית העסקה. לרוב, מקובל לקבוע פיצוי מוסכם וקבוע בשיעור העומד על 10% מסך התמורה הכוללת של העסקה.
סיכום
כפי שראינו, עסקת מכר, הינה עסקה בה מועברים סכומי כסף לא מבוטלים. קביעת מנגנוני הגנה לשלבי העברות הכספים השונים, מבטיחה שקט נפשי ובטחון. למותר לציין, כי ליווי
עו"ד המתעסק בתחום המקרקעין הוא הכרחי, וזאת כדי להבטיח תהליך בטוח ושקט.
מאמרים נוספים לקריאה:
ייפוי כוח מתמשך מהווה חלופה למינוי אפוטרופוס אשר זהותו אינה נקבעת על ידינו אלא על ידי בית משפט, בהתאם למי שהתבקש להיות אפוטרופוס שלנו.
הממנה רשאי לקבוע בייפוי הכוח כי מיופה כוח יהיה זכאי לקבל שכר. במקרה כזה יהיה עליו לקבוע גם את היקף השכר.
מיופה הכוח זכאי להחזר הוצאות סבירות שהוציא עבור הממנה במסגרת מילוי תפקידו.
הממנה רשאי לקבוע "אנשים מיודעים" שיקבלו מידע או דיווחים ממיופה הכוח על החלטות שקיבל או פעולות שביצע או לקבוע שהאפוטרופוס הכללי יפקח על מיופה הכוח.
מתייחס לטיפול בכלל נכסיו, כספיו והתחייבויותיו של האדם.
הממנה יכול לקבוע קביעה כללית – כי מיופה הכוח הוא האדם המוסמך לקבל בשמו החלטות עתידיות ולהשאיר למיופה הכוח את שיקול הדעת לגבי תוכן ההחלטות
מתייחס לרווחתו האישית של האדם, לצרכיו היומיומיים, למקום מגוריו, לבריאותו, לענייניו הגופניים, הנפשיים או החברתיים.
עניינים אישיים כוללים גם עניינים רפואיים, אך ניתן גם לערוך "ייפוי כוח מתמשך רפואי" שמתייחס לעניינים הבריאותיים בלבד.
אדם יכול להחליט על מינוי מיופה כוח יחיד וכן על מינוי מיופה כוח חליפי למקרה שמיופה הכוח הראשון לא ירצה או לא יוכל לפעול בשמו. כמו כן הוא יכול למנות מספר מיופיי כוח. ניתן וכדאי לקבוע אם מיופיי הכוח יפעלו במשותף או בנפרד, מהו היקף הסמכויות והאחריות של כל אחד מהם וכן מי יכריע במקרה של מחלוקת ביניהם.
יפוי כוח מתמשך הוא מסמך משפטי המאפשר לכל אדם בגיר (מעל גיל 18), לקבוע כיצד ועל ידי מי יטופלו ענייניו בעתיד כאשר לא יוכל לטפל בכך בעצמו, בתנאי שהוא מבין את המשמעות, המטרות והתוצאות של מתן ייפוי הכוח המתמשך.
האם להגיש תביעה נגד חברת הביטוח שביטחה בביטוח חובה את הרכב המעורב בתאונה, או שמא להגיש תביעה למוסד לביטוח לאומי? או שאולי כדאי לתבוע את שניהם?
מטרת מדריך זה הינה לפרט את הזכויות העיקריות העומדות בפני הנפגע בתאונת דרכים ואת המידע והמסמכים הדרושים על מנת שהנפגע בתאונת דרכים יוכל לממש את זכאותו לקבלת פיצוי
האם ניתן לקבל פיצויים בגין נזקי גוף במקרה של תאונת אופנוע? מי זכאי לקבל פיצוי במקרה של תאונת אופנוע?
אוטובוס הינו רכב מנועי כהגדרתו בחוק הפיצויים לנפגעי תאונות דרכים ולפיכך מרבית פגיעות גוף אשר מתרחשות בעת שימוש ונסיעה באוטובוס הינן בגדר תאונות דרכים ומכוסות במסגרת ביטוח החובה של האוטובוס וניתן לקבל בגינן פיצוי.
כאשר מתרחשת פגיעה בהולכי רגל בתאונת דרכים, לרוב נפגע הולך הרגל מהפגוש הקדמי של הרכב. חומרת הנזק לגופו של הנפגע תלויה במידה רבה במהירות בה נסע הרכב הפוגע ובגובה של הנפגע.
אנשים רבים עוברים תאונות דרכים קלות יחסית ולאחר מכן אומרים לעצמם: "לא קרה שום דבר, אין נפגעים והכול בסדר", וכך שוכחים מן התאונה שעברו.
מה שאינם לוקחים בחשבון, היא העובדה כי חבלות גוף רבות מתגלות רק מספר ימים לאחר התאונה עצמה, אך נגרמו כתוצאה ישירה מן התאונה.
למי שנפגע בתאונת פגע וברח חשוב לזכור כי הדרך לקבלת פיצוי מסובכת ועדינה יותר מתביעה רגילה כנגד חברת ביטוח. פניה לקבלת סיוע משפטי מעורך דין תבטיח טיפול נכון בשלבים השונים אשר יביאו, בסופו של דבר, לקבלת פיצוי הולם.
היטל השבחה הוא תשלום חובה הנדרש מבעל מקרקעין או מחוכר לדורות על ידי הוועדה המקומית אשר אישרה תוכנית והביאה בכך לעליית שווי המקרקעין שלו.
