10 הדיברות למכירת דירה
10 הדיברות למכירת דירה
- אישורי זכויות/נסח טאבו
טרם הצגת הדירה לרוכשים פוטנציאלים יש להוציא אישורי זכויות ו/או נסח טאבו מהמרשמים השונים כגון: לשכת רישום מקרקעין, רשות מקרקעי ישראל, חברה משכנת ורשם משכונות.
ברישומים אלו יש לוודא שהדירה אכן רשומה על שם המוכרים וכי אין כל הערת אזהרה העלולה לעכב את מכירת הדירה כגון משכנתא, עיקול וכיו"ב. - בדיקת יתרת סילוק משכנתא
במידה ונותרה משכנתא על הדירה הנמכרת, יש צורך לוודא מהי יתרת סילוק המשכנתא. אסמכתא ליתרה תידרש ע"י מוכר הדירה ויש צורך לתכנן מראש איזה תשלום של התמורה אותה תקבלו בגין מכירת הדירה, הנכם מייעדים לצורך סילוק המשכנתא. כמו כן יש להיערך מראש ככל שמעוניינים במקביל למכירת הדירה לרכוש דירה אחרת, ולהחליט האם מעוניינים לסלק את המשכנתא או לגרור אותה. - אין לחתום על זכרון דברים
זיכרון דברים הינו מסמך בעל תוקף משפטי מחייב, כמו חוזה לכל דבר ועניין. ההמלצה היא לא לחתום על זיכרון דברים לשם מכירת דירה. זיכרון דברים כובל את הצדדים לתנאי העסקה המפורשים שהוסכמו במסגרתו בקשר עם מכירת הדירה, ולרוב הוא נחתם בלהט הרגע ללא סיוע וייעוץ משפטי של עורך דין המתמחה במקרקעין ולכן יש להימנע מלחתום על כל מסמך טרם חתימת הסכם המכר. - בדיקת המיסוי הצפוי
ישנה חשיבות רבה לבדיקת המיסים הצפויים לחול על הצדדים בעקבות ביצוע העסקה. עפ”י החוק, על עסקת מכירת דירה חלים מס שבח והיטל השבחה העלולים להסתכם בעשרות אחוזים משווי העסקה כולה ולפיכך עשויים להשפיע על כדאיות ביצוע העסקה. מומלץ להתייעץ עם עו”ד המתמחה בתחום בדבר סכומי המיסים הצפויים בטרם החתימה על הסכם מכר וכן לבדוק את הזכאות לפטורים שונים אותם ניתן לקבל עפ”י החוק. - בדיקת חריגות בניה
אם ישנו חשש כי יש בדירה חריגות בניה או שבוצעה עבודת בניה ללא היתר, רצוי להסדיר את העניינים טרם החתימה על הסכם המכר. שכן בהסכם, המוכר יידרש להצהיר בעניין זה ולהצהרה שלא בתום לב יש השלכות. - חתימת הסכם מכר
על-מנת להבטיח את זכויות המוכר, הסכם מכירת דירה חייב להכיל הוראות בדבר מחיר הדירה, תנאי התשלום, תשלום פיצוי במקרה של איחור בתשלום והפרת הסכם. יש לוודא כי רישום הערת אזהרה לטובת הקונה יבוצע אך ורק לאחר קבלת תשלום ראשון, בשיעור של 10% לכל הפחות על חשבון מחיר הדירה. - לקיחת משכנתא ע"י הקונה
במידה והקונה מעוניין לשלם חלק מהתמורה באמצעות הלוואת משכנתא, יש לוודא קבלת תשלום הולם, בשיעור של 30%-10% על חשבון התמורה בטרם הסכמה לרישום הערה לטובת הבנק.
כמו כן יש להבטיח כי התשלום מהבנק למשכנתאות יועבר ישירות למוכר. במקרה של "גרירת" משכנתא ישנה של הקונה, אין להסכים לגרירת המשכנתא על הדירה הנמכרת אלא לאחר תשלום בגובה סכום המשכנתא הנגררת בתוספת 10% ממחיר הדירה. - חשיבות ליווי משפטי בהליך
במסגרת עסקאות מקרקעין אסור לוותר על שירותיו של עורך דין נדל"ן הבקיא בתחום.
עורך דין הוא זה שיבצע עבור מוכר הדירה את כל הבדיקות הנדרשות ויבחן בעיניים מקצועיות את כלל ההיבטים המשפטיים בקשר עם מכירת הדירה. - עלויות נלוות למכירת דירה
חשוב לברר מראש לגבי חבויות ו/או הוצאות כספיות נלוות לעסקת מכירת הדירה וכמובן להיערך מראש מבחינת המימון ובניית התקציב. תשלומים ו/או הוצאות שיש לקחת בחשבון: מס שבח, היטל השבחה, שכ"ט עורך דין, אגרות מחיקת משכנתא/משכון, דמי תיווך (אם יש), עלויות גרירת משכנתא, עלות הובלת תכולה, עלות פירוק/התקנת רהיטים ו/או מתקנים בדירה, תיקונים ו/או יפוצים בדירה החדשה וכיו"ב. - מסירת החזקה בדירה
יש לוודא כי מסירת החזקה בדירה תתבצע אך ורק לאחר תשלום מלוא התמורה עבור מכירת הדירה.
זו הפעם הראשונה שאתם מוכרים דירה ואתם זקוקים להכוונה ופשוט לא רוצים לעשות טעויות? קיבלתם עצות אבל אתם מרגישים שאתם חייבים להיעזר באיש מקצוע? אתם מעוניינים לעבור את תהליך המכירה עם מינימום הפתעות ומקסימום רוגע נפשי?
בכל התלבטות הנוגעת למכירת דירה, מוזמנים לפנות למשרדינו. כל שאלה וכל התלבטות לגיטימיות.
צרו קשר עם משרדנו ונחזור אליכם בהקדם:
08-9702221
מאמרים נוספים לקריאה:
ייפוי כוח מתמשך מהווה חלופה למינוי אפוטרופוס אשר זהותו אינה נקבעת על ידינו אלא על ידי בית משפט, בהתאם למי שהתבקש להיות אפוטרופוס שלנו.
הממנה רשאי לקבוע בייפוי הכוח כי מיופה כוח יהיה זכאי לקבל שכר. במקרה כזה יהיה עליו לקבוע גם את היקף השכר.
מיופה הכוח זכאי להחזר הוצאות סבירות שהוציא עבור הממנה במסגרת מילוי תפקידו.
הממנה רשאי לקבוע "אנשים מיודעים" שיקבלו מידע או דיווחים ממיופה הכוח על החלטות שקיבל או פעולות שביצע או לקבוע שהאפוטרופוס הכללי יפקח על מיופה הכוח.
מתייחס לטיפול בכלל נכסיו, כספיו והתחייבויותיו של האדם.
הממנה יכול לקבוע קביעה כללית – כי מיופה הכוח הוא האדם המוסמך לקבל בשמו החלטות עתידיות ולהשאיר למיופה הכוח את שיקול הדעת לגבי תוכן ההחלטות
מתייחס לרווחתו האישית של האדם, לצרכיו היומיומיים, למקום מגוריו, לבריאותו, לענייניו הגופניים, הנפשיים או החברתיים.
עניינים אישיים כוללים גם עניינים רפואיים, אך ניתן גם לערוך "ייפוי כוח מתמשך רפואי" שמתייחס לעניינים הבריאותיים בלבד.
אדם יכול להחליט על מינוי מיופה כוח יחיד וכן על מינוי מיופה כוח חליפי למקרה שמיופה הכוח הראשון לא ירצה או לא יוכל לפעול בשמו. כמו כן הוא יכול למנות מספר מיופיי כוח. ניתן וכדאי לקבוע אם מיופיי הכוח יפעלו במשותף או בנפרד, מהו היקף הסמכויות והאחריות של כל אחד מהם וכן מי יכריע במקרה של מחלוקת ביניהם.
יפוי כוח מתמשך הוא מסמך משפטי המאפשר לכל אדם בגיר (מעל גיל 18), לקבוע כיצד ועל ידי מי יטופלו ענייניו בעתיד כאשר לא יוכל לטפל בכך בעצמו, בתנאי שהוא מבין את המשמעות, המטרות והתוצאות של מתן ייפוי הכוח המתמשך.
האם להגיש תביעה נגד חברת הביטוח שביטחה בביטוח חובה את הרכב המעורב בתאונה, או שמא להגיש תביעה למוסד לביטוח לאומי? או שאולי כדאי לתבוע את שניהם?
מטרת מדריך זה הינה לפרט את הזכויות העיקריות העומדות בפני הנפגע בתאונת דרכים ואת המידע והמסמכים הדרושים על מנת שהנפגע בתאונת דרכים יוכל לממש את זכאותו לקבלת פיצוי
האם ניתן לקבל פיצויים בגין נזקי גוף במקרה של תאונת אופנוע? מי זכאי לקבל פיצוי במקרה של תאונת אופנוע?
אוטובוס הינו רכב מנועי כהגדרתו בחוק הפיצויים לנפגעי תאונות דרכים ולפיכך מרבית פגיעות גוף אשר מתרחשות בעת שימוש ונסיעה באוטובוס הינן בגדר תאונות דרכים ומכוסות במסגרת ביטוח החובה של האוטובוס וניתן לקבל בגינן פיצוי.
כאשר מתרחשת פגיעה בהולכי רגל בתאונת דרכים, לרוב נפגע הולך הרגל מהפגוש הקדמי של הרכב. חומרת הנזק לגופו של הנפגע תלויה במידה רבה במהירות בה נסע הרכב הפוגע ובגובה של הנפגע.
אנשים רבים עוברים תאונות דרכים קלות יחסית ולאחר מכן אומרים לעצמם: "לא קרה שום דבר, אין נפגעים והכול בסדר", וכך שוכחים מן התאונה שעברו.
מה שאינם לוקחים בחשבון, היא העובדה כי חבלות גוף רבות מתגלות רק מספר ימים לאחר התאונה עצמה, אך נגרמו כתוצאה ישירה מן התאונה.
למי שנפגע בתאונת פגע וברח חשוב לזכור כי הדרך לקבלת פיצוי מסובכת ועדינה יותר מתביעה רגילה כנגד חברת ביטוח. פניה לקבלת סיוע משפטי מעורך דין תבטיח טיפול נכון בשלבים השונים אשר יביאו, בסופו של דבר, לקבלת פיצוי הולם.
היטל השבחה הוא תשלום חובה הנדרש מבעל מקרקעין או מחוכר לדורות על ידי הוועדה המקומית אשר אישרה תוכנית והביאה בכך לעליית שווי המקרקעין שלו.
